Je bent hier: Home > Leningen > Hypothecaire lening of woonkrediet

Hypothecaire lening of woonkrediet

Ga je een huis kopen of bouwen? Wil je investeren in vastgoed? Dan is de kans groot dat je hiervoor wilt lenen. Een woonkrediet is dan de oplossing. Om zulke lening te kunnen bekomen moet je een waarborg geven aan de bank, dit wordt geregeld met een hypotheek.

De hypotheek geeft het recht aan de bank om jouw woning te verkopen als je er niet in slaagt om de lening af te lossen. Doordat de bank over deze zekerheid beschikt is een hypotheek veel goedkoper dan bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Aangezien het over grote bedragen gaat, is een hypotheek een langlopende lening. Hypothecaire leningen worden doorgaans afgesloten op 20 jaar, maar een looptijd van 25 tot 30 jaar is ook geen uitzondering meer.

Voor een snelle simulatie kan je op deze website een aflossingstabel berekenen. Je ziet dan zelf wat het effect van een wijziging van de rente of de looptijd is op de maandelijkse aflossingen. Verder kan je terecht bij de websites van de banken en kredietinstellingen. Zo heb je meteen een inzicht in je leencapaciteit.

Omdat de overheid het bezit van een woning stimuleerde, was een hypothecaire lening dankzij de woonbonus fiscaal zeer aantrekkelijk. Het afschaffen van de woonbonus werd deels gecompenseerd door een verlaging van de registratierechten, waardoor de aankoopkosten goedkoper zijn.

Hoeveel kan ik lenen?

Met een hypotheek simulatie kan je te weten komen hoeveel je maandelijks zou moeten afbetalen om een bepaald bedrag te lenen.

Om je leencapaciteit te bepalen wordt in de eerste plaats naar je inkomen gekeken: je beroepsinkomsten en eventuele andere inkomsten zoals huurinkomsten of rente en dividenden. Daarnaast worden je uitgaven bestudeerd: hoeveel bedragen je maandelijkse kosten en zijn er eventueel nog andere leningen die je moet aflossen? Tenslotte wordt ook de waarde van het pand dat je wil kopen vergeleken met het bedrag dat je wil lenen. Wil je slechts 50% van de totale waarde lenen, dan zal deze lening veel sneller toegekend worden dan wanneer je meer dan 90% wil lenen.

Elke bank zal andere voorwaarden hanteren om je leencapaciteit vast te leggen. Er bestaan wel enkele eenvoudige vuistregels. Een eerste vuistregel zegt dat je maximaal 30 tot 40% van je inkomen kan gebruiken om een lening af te lossen. Heb je een maandelijks gezinsinkomen van 3.000 euro, dan zou je 1.000 tot 1.200 euro kunnen gebruiken voor de aflossingen. Een andere vuistregel zegt dat je minstens 1.500 euro per maand moet overhouden om je gewone uitgaven te dekken. Met een gezinsinkomen van 3.000 euro zou je dit geval makkelijk 1.500 euro per maand aan een woonkrediet kunnen aflossen.

Kosten bij een woonkrediet

Bij een woonkrediet komen vele kosten kijken. Koop je een huis? Dan moet je langs de notaris gaan om een akte te ondertekenen. De kosten hiervan zijn voor de koper en het ereloon van de notaris loopt al snel op tot meer dan 2.000 euro. Daarnaast worden er nog andere administratieve kosten aangerekend. Je betaalt op een aankoop uiteraard ook registratierechten, een belasting die door de overheid geïnd wordt. Deze bedragen 7% van de koopwoning of de bouwgrond (bij nieuwbouw). Vanaf 2020 bedragen de registratierechten 6%, als compensatie voor het verdwijnen van de woonbonus.

Eigen inbreng meestal noodzakelijk

De notariskosten en registratierechten moet je zelf kunnen financieren. Door de daling van de registratierechten zijn de kosten voor de kopers flink gedaald, maar bij een aankoop van een woning van 300.000 euro moet je nog steeds rekening houden met 20.000 tot 25.000 euro aan kosten.

Vroeger was daarmee de kous vaak af. Het totale bedrag van de woning kon vaak geleend worden bij de bank. Maar na de financiële crisis zijn er nog maar weinig banken te vinden die tot 100% van het kredietbedrag willen lenen. De meeste banken vragen nu dat je pakweg 20% van het aankoopbedrag met jouw eigen spaarcenten kan financieren. In het geval van een aankoop van een woning van 300.000 euro moet je dus ook nog eens 60.000 euro van jouw spaargeld op tafel kunnen leggen. Samen met de notaris-en registratierechten moet je dus al op een berg spaargeld zitten van minstens 80.000 euro.

Onderhandel je hypothecaire lening

Wanneer je een hypothecaire lening afsluit, zijn er een aantal dingen waarover je kunt onderhandelen met de kredietverstrekker van je keuze:

  • De rentevoet: onderhandelen over de rentevoet kan aanzienlijke besparingen opleveren. Zelfs een verschil van 0,1% kan een aanzienlijke impact hebben op het totale terug te betalen bedrag.

  • De looptijd van de lening: een kortere looptijd betekent minder rente te betalen, maar hogere maandelijkse aflossingen. Je kunt onderhandelen over de looptijd, afhankelijk van je terugbetalingscapaciteit.

  • Het hypothecair mandaat: in plaats van een hypothecaire lening te nemen voor het volledige bedrag, kun je onderhandelen over een hypothecair mandaat voor een zo hoog mogelijk bedrag. Zo kun je besparen op hypotheekkosten.

  • Verzekeringen: brand- en schuldsaldoverzekeringen zijn in het algemeen verplicht. Je kunt verzekeringstarieven vergelijken en onderhandelen met verschillende organisaties, en je bent niet verplicht om een verzekering af te sluiten bij dezelfde organisatie als je hypothecaire lening.

  • Aanvraagkosten: deze wettelijk vastgelegde kosten kunnen per organisatie verschillen en er kan ook over onderhandeld worden.

Om een succesvolle hypothecaire lening onderhandeling uit te voeren, is het belangrijk om solide argumenten voor te leggen aan de kredietverstrekker. Hier zijn een paar punten die je in je dossier kunt benadrukken:

  • Lage schuldenlast: een schuldenlast van minder dan 33% wordt aanbevolen om je kansen op een lening te vergroten.

  • Hoog maandelijks inkomsten: hoge inkomsten en een comfortabel bedrag dat je overhoudt laten zien dat je in staat bent om de lening terug te betalen.

  • Hoge eigen inbreng: een eigen inbreng van 30% of meer toont je financiële betrokkenheid en kan een overtuigend argument zijn.

  • Geen financiële geschillen: als jij je vorige leningen op tijd hebt terugbetaald en geen geschillen hebt met bankinstellingen, is dit een teken van goed financieel beheer.

Vergelijk de verschillende formules

Er zijn enorm veel mogelijkheden om een woonkrediet af te sluiten.

Een aantal voorbeelden:

  • een hypothecaire lening 10/5/+2/-4 op 25 jaar met een basis rente van 4.75%, dit wil zeggen dat de rente 10 jaar vast is, met een herziening om de 5 jaar en een beperking van de rentestijging tot 2% en een rentedaling tot 4%
  • een hypothecaire lening 1/1/+3/-3 op 20 jaar met een basis rente van 5.25%, dit wil zeggen dat de rentevoet jaarlijks herzienbaar is met een beperking tot een stijging van 3% en een daling van 3%
  • een hypothecaire lening 15/5/+2/onbeperkt op 30 jaar met een basis rente van 7%, dit wil zeggen dat de rente na 15 jaar om de 5 jaar herzienbaar is met een beperking tot een stijging van de rente tot 2% en een onbeperkte rentedaling

Volg de rente op en vergelijk!

Vooraleer je naar de bank stapt is het nuttig om de actuele rentevoeten te raadplegen. Bij het eerste bezoek aan de bank krijg je doorgaans een standaard tarief dat nog wat te duur is. Met deze offerte ga je best langs bij een andere bank, die vast en zeker onder het aangeboden rentepercentage zal gaan. Dit kan je enkele keren herhalen tot geen enkele bank nog lager wil gaan. In dat geval heb je jouw bodemtarief gevonden.

Vraag ook of de banken rentekortingen toestaan als je andere producten bij hen afneemt. Een zichtrekening openen en jouw loon hierop laten storten, een brandverzekering voor jouw woning, pensioensparen, schuldsaldoverzekering,... Vergelijk ook de prijzen van deze producten tussen de banken onderling. Soms wordt een mooie rentekorting aangeboden maar wordt deze korting volledig terugverdiend door deze andere producten duurder te verkopen.

Uiteraard is ook de keuze voor een vaste of variabele rente erg belangrijk!

Herfinanciering woonkrediet

Als de rente fors gedaald is tegenover wat er in je contract is vastgelegd, dan kan het interessant zijn om je hypothecair krediet te herfinancieren. Je lost dan als het ware de huidige lening volledig af door een nieuwe lening aan te gaan tegen een goedkopere rentevoet. Doe je dit bij je huidige bank, dan mag deze slechts 50% van de kosten aanrekenen van wat ze voor een nieuwe lening vragen. Voor een nieuwe lening mogen de dossierkosten slechts 500 euro bedragen, dus voor een herfinanciering zal dit 250 euro kosten.

Naast de dossierkosten rekent de bank ook een wederbeleggingsvergoeding aan. Dit is een kost die je moet betalen omdat de bank een deel van zijn winst in rook ziet opgaan. De wederbeleggingsvergoeding mag maximaal drie maanden intrest bedragen van je oude lening.

Indien je de nieuwe lening bij een andere bank zou afsluiten, dan komen er nog kosten bij kijken. Je moet dan langs de notaris om de oude hypotheek uit te schrijven en een nieuwe hypotheek in te schrijven. Zoals je weet lopen de notariskosten steeds erg hoog op. Voor een herfinanciering van 100 000 euro zal de notariskost al gauw 4400 à 4600 euro bedragen. Je moet dan ook afwegen of een nog goedkopere rentevoet bij een andere bank op het einde van de rit wel opweegt tegen een iets duurdere rentevoet van je eigen bank.

De Vlaamse Woonlening

De Vlaamse woonlening is een initiatief van de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen). Deze lening maakt het voor mensen met een beperkt inkomen mogelijk om toch een eigen huis of appartement aan te kopen. De rentevoet van deze lening ligt een stuk lager dan wat je op de reguliere markt zal vinden. Maar om van dit voordeel te kunnen genieten moet je echter wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Je maandelijks inkomen moet binnen een bepaalde grens vallen, je mag geen andere woningen of gronden bezitten en de lening moet volledig afgelost zijn voor je 70 jaar zal worden.

Maak gebruik van de opschortende voorwaarde

Het kan zijn dat je aanvraag voor een hypothecaire lening afgewezen wordt. Als je een huis koopt laat dan in het verkoopcompromis altijd een opschortende voorwaarde openemen met betrekking tot het verkrijgen van een hypothecaire lening. In dat geval zal de verkoop geacht worden niet plaatsgevonden te hebben en ben je niet gebonden en kan je nog steeds alle kanten uit.


Succesvol beleggen

Leer succesvol beleggen zonder dat het veel tijd kost. Reserveer jouw boek »

in 10 stappen succesvol beleggen

Populair op FiWe.be