Een vastgoedbevak of een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een aandeel dat je op de beurs kan aan-en verkopen. Het bedrijf investeert in verschillende projecten, zodat de risico's meteen al wat gespreid worden (in tegenstelling tot vastgoedcertificaten). Jaarlijks wordt er een coupon uitgekeerd, het dividend. Zo geniet je van een bepaald rendement op je belegging.
De gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn erg streng gereguleerd. Hun vastgoed moet vier keren per jaar gewaardeerd worden door een schatter en 1 gebouw mag maximaal twintig procent van de portefeuille vertegenwoordigen. De schulden mogen niet hoger zijn dan 65% van het eigen vermogen. De gemaakte winst moet voor minstens 80% uitgekeerd worden aan de aandeelhouders in de vorm van een dividend.
Een vastgoedbevak of GVV maakt investeren in vastgoed voor iedereen mogelijk. Cofinimmo is een voorbeeld van zo'n vastgoedbevak die voor meer dan 3 miljard euro aan gebouwen in beheer heeft. Zorgvastgoed, kantoren, cafés die verhuurd zijn aan AB Inbev,... Cofinimmo kost in november 2020 rond de 125 euro voor 1 aandeel en zelfs met een zeer beperkt bedrag kan je dus investeren in vastgoed.
De jaarlijkse huuropbrengsten zullen deels aan de aandeelhouders worden uitgekeerd in de vorm van een dividend. In het geval van Cofinimmo komt het dividendrendement uit op gemiddeld zo'n 3 tot 5 procent per jaar, wat erg aantrekkelijk is. Je hoeft je namelijk geen zorgen te maken over het beheer van je vastgoedbelegging en toch krijg je erg mooie inkomsten!
De waarde van de aandelen zelf kan uiteraard fluctueren. Dit hangt enerzijds af van de waarde van alle gebouwen in portefeuille, maar anderzijds zijn er op de beurs ook periodes van overwaardering en onderwaardering. In 2007 haalde Cofinimmo bijvoorbeeld nog een koers van meer dan 150 euro om in 2009 richting de 75 euro te dalen. In 2020 tikte het aandeel alweer de 160 euro aan, om daarna door de coronacrisis weer te dalen richting 110 euro. Gedurende deze ganse periode van koersbewegingen naar boven en beneden bleef Cofinimmo steeds een aantrekkelijk dividend uitbetalen, dus voor de 'buy and hold' belegger maken de schommelingen op de beurs niet zoveel uit. Wat telt is het aantrekkelijke jaarlijkse dividend van een aandeel met een vrij beperkt risico in vergelijking met andere aandelenbeleggingen.
Om een vastgoedbevak of GVV te kunnen kopen moet je toegang hebben tot de beurs. Dat kan via jouw gebruikelijke bank, maar vaak loont het de moeite om even te kijken naar gespecialiseerde brokers. Zij rekenen doorgaans veel minder kosten aan dan de traditionele banken. Vergelijk hier brokers.
Er zijn een aantal eenvoudige zaken waarop je kan letten om een geschikte GVV voor jouw portefeuille te selecteren.
Een belangrijk criterium is het soort vastgoed waarin je wil beleggen. Ga je voor winkels en kantoren of stabielere huurders zoals rusthuizen? Het is uiteraard steeds het verstandigst om te diversifiëren en niet al je eieren in één mand te leggen.
Een overzicht van de GVV's op de Brusselse beurs:
Elke GVV heeft een intrinsieke waarde die snel te berekenen is. Hiervoor neem je de waarde van al het vastgoed in bezit en trek je de schulden af. Als alle gebouwen verkocht zouden worden en de schulden worden terugbetaald, dan blijft dit bedrag over. Waarnemers praten vaak over de premie of décote waartegen de GVV noteert. De premie is het extra bedrag dat je bovenop de intrinsieke waarde moet betalen. Een GVV noteert met een décote of korting als de beurskoers onder de intrinsieke waarde staat. Wanneer je een GVV op de beurs wil aankopen, dan doe je dit uiteraard het liefst als de koers een korting laat zien.
Zoals gezegd moet een GVV minstens 80% van de winst uitkeren aan de aandeelhouders in de vorm van het dividend. Meer uitkeren is uiteraard mogelijk, maar als er 100% uitgekeerd wordt, dan kan de GVV al snel in de problemen komen bij een tegenslag. Hierdoor zal het dividend mogelijk verlaagd worden. Kies je voor een GVV die dicht tegen de 80% blijft, dan is de kans op een stabiel dividend veel groter.
Een belangrijke factor is ook het dividendrendement. Koop je een GVV voor 20 euro en wordt er 1 euro dividend uitgekeerd, dan is het dividendrendement 5%. Op dat dividend moet je nog roerende voorheffing betalen van 30% of 15%. Het gunsttarief van 15% is van toepassing op GVV's waarvan de portefeuille voor minstens 60% bestaat uit zorgvastgoed.
Uiteraard hebben we graag een zo hoog mogelijk nettodividendrendement. We mikken graag op 3 à 5% nettorendement. Soms zijn er ook uitschieters mogelijk tot zelfs 8 of 10%. Dit is mogelijk als de koers van de GVV onder druk staat door onzekerheid. Denk maar aan de coronacrisis die voor tijdelijke koopkansen heeft gezorgd voor GVV's die actief zijn in winkelvastgoed. Door de lockdowns bleven deze winkels uiteraard dicht, wat de inkomsten van de GVV's onder druk kan zetten. Op de beurs zien we dan vaak een overreactie van de beleggers om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit. Voorzichtigheid is echter steeds geboden omdat het inschatten van dergelijke risico's vaak pure speculatie is.
Leer succesvol beleggen zonder dat het veel tijd kost. Reserveer jouw boek »
